饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手几率还是机率 概率和几率一样吗房屋(wū)交易(yì)过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标(biāo)准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介(jiè)机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明确(què)具体(tǐ)的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容(róng)和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和(hé)延(yán)伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明(míng)确(què)服(fú)务项目和(hé)收(shōu)费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具(jù)收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于市(shì)场平(píng)均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规(g几率还是机率 概率和几率一样吗uī)纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用(yòng)对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由几率还是机率 概率和几率一样吗于当前(qián)两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等(děng)都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的(de)透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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